Жилищната политика на София

Понятието „жилищна политика“ до известна степен e институционално забравено в български контекст, въпреки че в периода преди 1989 г. държавата и общините са основен участник в осигуряването на жилищен фонд. Жилищната политика обикновено включва активно участие на общинските и националните власти в управлението и регулирането на пазара на жилища спрямо нуждите на жителите, предоставянето на услуги за настаняване на различни социални групи, регулиране и контрол на поддръжката на жилищните площи и качествена жилищна среда, адресиране на бездомничеството. В България тези сфери на дейност често са или недостатъчно адресирани или фрагментирани между различни институции. Една от причините е, че България има много висок процент частна собственост на жилища –  85% от домакинствата у нас живеят в собствено жилище, един от най-високите проценти в ЕС. Това създава нагласата, че институциите няма какво да направят, че нещата зависят единствено от дребно-частните собственици и пазарната динамика.  Подобно на управлението на етажната собственост, работата на институциите върви ръка за ръка с поемане на отговорност от частните собственици относно отделните жилища. В същото време обаче подсигуряването на достъпни жилища за хора с различни възможности или специфични потребности изисква активното въвличане на институциите чрез различни финансови мерки или инструменти за планиране, в партньорство с инвеститори или различни ведомства. Това не е функция на пазара и тези необходимости не могат да бъдат осигурени, разчитайки единствено на пазарната динамика. Част от тези инструменти са Общия устройствен план на града, общинският жилищен фонд, мерки за подобряване на състоянието на жилищата, като например Националната програма за енергийна ефективност, и изграждането на жилища за временно настаняване. По-активното въвличане на институциите в пазара на недвижими имоти може да подобри тяхната достъпност и да компенсира тенденции, които превръщат жилищата единствено в инвестиционен инструмент (т.нар. финансиализация на жилищата) вместо в основен елемент от качеството на живот.

Проблемите

В София, както и като цяло в страната, проблемите са подобни, но са допълнително усложнени от невъзможността на общината да реагира на притока през последните 30 години на десетки хиляди нови жители към столицата. Информацията за общинските жилища често е фрагментирана и непълна. Непълнотата на тази информация създава трудности за определяне на     необходимите мерки за подобряване на състоянието на общинския жилищен фонд чрез инвестиции – много жилища са в лошо състояние и изискват ремонтни дейности. Делът на общинските жилища е сравнително малък – по данни от 2020 г. едва 2% от жилищата в София са общински. Същевременно общината има практика да ги продава на живеещите в тях. Само по себе си това е порочна и потенциално корупционна практика, която води до постоянното намаляване на общинския жилищен фонд.

Липсата на ангажираност от страна на институциите води и до влошаване на качеството на жилищната среда в различните квартали – както общински жилища, така и частни. Общината не влага достатъчно усилия в нови проекти за общински жилища, които биха дали пример за качествена жилищна среда и биха поставили нови и по-високи  стандарти за устойчив инвестиционен и строителен процес. В същото време, инвестиционната активност е висока и строителството на нови жилища вече наближава необходимия брой такива с оглед на демографските тенденции на столицата. Жилищната мобилност, достъпът до жилища и възможността гъвкавост в обитаването са на много ниски нива. В същото време над 30% от жилищата в София  са празни, докато цените на наемите се увеличават. Това създава големи затруднения за хора, навлизащи на пазара на жилища като наематели. Други групи граждани, които имат затруднения да намерят жилище поради утежнени социални и икономически обстоятелства, не разполагат с възможности за временно настаняване.

До какво води това?

Липсата на активна жилищна политика допринася за влошаване на качеството на живот в жилищата и жилищната среда на София, недостъпността им за групи хора с ограничени възможности,  и в нужда от социална подкрепа и последващо социално изключване. Тези трудности са още по-обострени на фона на високите разходи, необходими за живот в София. Индиректно, липсата на жилищна политика допринася и за неравномерното застрояване на града и влошаване на качеството на живот.

Достъпът до жилища е като стълба. Качественият жилищен пазар би трябвало да позволи на хората да се изкачват, или слизат по тази стълба, според житейската си ситуация. В София обаче повечето хора са обречени на стъпалото, на което винаги са били, а изкачването нагоре по стълбата е възможно само за малцина.

Жилищният въпрос в София е въпрос на качество, а не на количество. В контекста на климатичната криза и факта, че строителния сектор представлява около 40% от глобалните въглеродни емисии, би трябвало да се подпомага обновяването, а не новото строителство.

Решението

Установяването на активна жилищна политика в София може да допринесе за по-добра жилищна среда, по-достъпни жилища и по-добро качество на живот за жителите на столицата. Адресирането на социални проблеми, в това число и достъпността на жилищата и липсата на подслон, могат да допринесат за по-здрави обществени отношения, по-малко неравенства между различни социално-икономически групи граждани и разрешаване на дългосрочни социални проблеми като маргинализиране или живот в риск. В същото време, по-активното управление на жилищния пазар може да допринесе за по-равномерно натоварване на различните квартали в София и цялостно подобряване на градската среда. Строителството на жилища, което да е насочено към задоволяване на реалните жилищни нужди, обновяване на съществуващия фонд и енергийна ефективност би било активна мярка за борба с климатичната криза. Смятаме, че Столична община може да предприеме последователни действия в тази посока.