Първата стъпка е да бъдат установени и отбелязани на карта междублоковите пространства в града. Това включва тяхното дефиниране и фиксиране на ясни граници. Екипът ни подготви типология на пространствата, базирана на различното застрояване, сред което се намират, която да служи за ориентир. За всяко пространство трябва да се изчислят определени параметри – брой живеещи в съседните сгради или на определено пешеходно разстояние, наличие на училище, детска градина или друга обществена сграда в близост, наличие на пътна и пешеходна инфраструктура и др. Този анализ е важен, за да даде информация за въздействието на отделните междублокови пространства.

Следваща стъпка е да се анализира видът собственост на всяко едно отделно междублоково пространство. Какъв дял от него е публична и какъв е частна? Има ли имоти, за които е започнал процес на отчуждаване? Има ли такива, за които се водят съдебни дела и на какъв етап са?

Следващата стъпка е да се разгледат ПУП-овете за територията, обхващаща междублоковите пространства. Има ли ПУП, разработен за целия квартал с предложени показатели за озеленяване, които разчитат на междублоковите пространства, или няма? Има ли частични ПУП, които обхващат само определени имоти от междублоковото пространство и чиито предвиждания се различават от тези на ПУП на целия квартал? Какво предвиждат те? При наличие на частични ПУП следва отново да се пресметне балансът на територията за цялостния ПУП, от който са част, за да се проследи как промените на тяхното предназначение се отразяват на квартала – зелени площи, капацитет на обществените сгради и други параметри.

След първоначалните изследвания се пристъпва към подбор на тези пространства, чието облагородяване би имало най-голям ефект. Как се мери ефектът? Един измерител може да бъде това, че живущите в близост нямат друга зелена площ и това пространство ще бъде единствената такава, тоест неговото обновяване е от голямо значение. Друг измерител е броят хора, които ще могат да го ползват – в колкото по-гъсто заселена среда е разположено то, толкова по-голям би бил този брой. Трети измерител е наличието на училище, което ще осигури допълнителна зеленина в близост. Четвърти измерител е дали сега се ползва пространството, за което признаци могат да бъдат саморъчно направени пейки, лостове, цветни градинки и други, което показва, че мястото е разпознато от гражданите като подходящо за определени активности. Това би се установило след теренно обхождане и наблюдение на тези пространства. Други измерители ще бъдат определени от анализа на собствеността и устройствения анализ. Определящ фактор е дали може да се пристъпи бързо към работа на терен или се водят съдебни дела, без ясен краен срок. Ако такива са налични за дадено пространство, а неговото обновяване би имало силен положителен ефект, то е важно да се предприемат мерки, с по-малък мащаб или в по-тесен обхват, но да не се оставя за неопределеното бъдеще. Ключово е въвличането на гражданите в процеса по приоритизация на имотите за отчуждаване за квартала, който обитават (чрез платформа за гласуване или директно в регистъра за отчуждаване).

Паралелно с аналитичната работа на пространствата, е важно да се уточнят базови принципи, които ще бъдат посрещнати при обновяването на средата. За това е необходим преглед на добри съвременни практики и тенденции в облагородяването. Такива принципи могат да бъдат ландшафтни, като например да се ползват само местни видове дървета или само определени видове храсти. Други трябва да са насочени към пешеходната достъпност, чрез алейната мрежа да са спазени или подсилени определени посоки на движение – към входовете на жилищните сгради, детската градина или спирката на градския транспорт. Такива принципи на дизайн на пространствата е важно да бъдат събрани на едно място под формата на наръчник, който да бъде следван при намесата на различните пространства, за да се гарантира качеството на обновената среда и нейната функционалност. Добър пример е работата, която част от нашия екип извърши в партньорство с екипа на |Не|Формално през 2016-та в пловдивския квартал Тракия.

Друга съществена дейност е регулирането на паркирането в междублоковите пространства. Изграждането на подземни и надземни многоетажни квартални паркинги, или реализирането на заложените в ПУП такива, е необходимо, за да се осигурят паркоместа извън зелените площи и да се ограничи тяхното нарушаване. Но това трябва да се прави с дългосрочна цел за постепенното ограничаване на ползването на автомобили. София не би могла да предостави пространство за паркиране и движение, ако хипотетично всяко домакинство притежава по една или дори две коли. Тази дейност е свързана с по-големи транспортни решения на градско ниво, които биха довели до по-малко ползване на автомобили, като развит градски транспорт и свързана велосипедна мрежа, и съответно по-малко търсене на паркоместа.

За всяко избрано пространство за благоустройство е необходимо индивидуално задание, в което се посочва очаквания резултат и методите на изпълнение. Разбира се, използвайки добрите практики от всяка една извървяна пътечка на обновяване – няма всеки път да се започва от начало. Заданието трябва да бъде разработено съвместно с гражданите. Документът отбелязва важните работещи елементи или функции на всяко пространство, за да не бъдат те загубени при обновяването. Работещите практики и пространства по места трябва да бъдат запазени и доразвити. Тази стъпка включва процес по активна работа с местните жители, който е описан по-долу. В този етап се изчисляват нужните за това ресурси – бюджет, материали, хора, време. По време на разработването на заданието е възможно да се изпробват определени идеи, с по-малък бюджет, за да се проследи техният ефект и да се реши дали да бъдат заложени във финалния проект. Значителна тежест при проектирането трябва да има въпросът за това какви и колко ресурси са необходими за поддръжката на предложения проект.

След подготовката, обсъждането и финализирането на заданието следва организирането на конкурс. От една страна, той би дал възможност за генериране на различни идеи за развитие на мястото. От друга, това би спомогнало за развитието на креативността и компетенциите у проектантите, които биха участвали в конкурса. В подобни конкурси е важен акцента върху ефективната комуникация между институции, граждани и проектантските екипи с цел постигане на по-адекватни решения. Законът за обществените поръчки предлага няколко формата на състезание на идеи, а в България вече има и добри практики. Добра чуждестранна практика е практиката на отворените покани, приложена в Белгия от офиса на фламандския главен архитект.

В журито за избор на финалния проект е важно да присъстват както специалисти в сферата, така и активни местни жители, които са участвали в стъпките до този момент. Това би подпомогнало легитимирането на избрания проект пред местната общност, а и би допринесло за конструктивния диалог между отделните участници и сплотяването им в обща кауза. Към избрания проект могат да бъдат отправени препоръки, които да бъдат отразени във финалния вариант.

Необходимо е увеличаване на бюджета на Дирекция “Инвестиционно отчуждаване”, поради факта, че сериозен процент от междублоковите пространства са частни и за тяхното облагородяване е нужно придобиването им. Процедурите по отчуждаване на имотите не са бързи и трябва да бъде подготвена приоритизация за избор на местата, чието обновяване би имало най-голям ефект за общността.

Тази стъпка включва избора на изпълнител и всички съпътстващи процедури – подготовка на обществената поръчка, определяне на критерии за участие, комисия за избор на изпълнител, техническа комисия за допустимост на участниците, потенциални обжалвания и други. Освен изпълнителя е важно от страна на общината да бъде определен координатор или координационен екип, който да води целия процес заедно с различните участващи страни.

След преминаване на всички стъпки вече може да започне работата на място. Организацията на процеса по физическа реализация трябва да включва и участието на местната общност. Обитателите могат да участват с труд, материали или друг вид ресурси. Важно е всяко едно действие да бъде част от цялото.

Създаването на облагородено и използвано междублоково пространство не е еднократно действие, а процес, изискващ регулярни дейности по поддръжка. Интензивността на поддръжката е пряко зависима от функциите и степента на ползване на всяко отделно пространство. Затова е необходимо да има ясен график и отговорности при поддръжката на местата. Повсеместното косене например е ресурсоемко и често нецелесъобразно. В редица държави се преминава поетапно към изграждане на самоподдържащи се екосистеми, в които поддръжката отсъства напълно или е сведена до минимум. По този начин от една страна се пестят средства, а от друга се повишават екосистемните ползи (понижава се рискът от прегряване на териториите, увеличава се водозадържащата функция на зелените площи и др.). Поддръжката на елементите на градската среда също не трябва да се забравя, а да се случва редовно. Техният дизайн трябва да позволява лесно почистване. Тези аспекти трябва да бъдат предвидени още в проекта.

По примера на подхода, предложен в стратегията София играе, за активирането на местните общности, особено в контекста на обновяването на междублоковите пространства, е необходимо въвличането на медиатори. Практиката показва, че най-продуктивни са ситуациите, в които медиаторите са външни на администрацията хора с опит, но подкрепени – ресурсно и процесно – от районната администрация. Именно такъв път беше извървян от членове на нашия екип за обновяването на пространството в ж.к. Тракия в Пловдив през 2016 г. Решението, което предлагаме, включва ангажирането от страна на районната администрация на малък медиаторски екип, който да работи на терен, с гражданите.

Това разбира се ще струва пари. Източници за това могат да бъдат както общинския бюджет, така и т.нар. корпоративна социална отговорност, при която фирми даряват пари, или други ресурси, за кауза.

Важно е тези медиатори да бъдат професионално подготвени за този процес. Прецеденти в България има и е необходима подготовка. Виж в края на предишното решение (Нов подход към поддръжката и обновяването) за примери.

Въвличането на медиатори не е еднократно действие, с което администрацията да прехвърли отговорност, а изисква от нея създаването на нови процеси и подход на работа, които да направят възможно медиаторите да вършат своята работа по ефективен и качествен начин.

Важна роля на медиаторите ще бъде да информират гражданите за техните права, но и отговорности.

Най-голям ефект от действията на медиаторите и местната общност ще има, ако се работи в партньорство. Кварталното читалище, или училище, например може да предостави мястото, в което се провеждат срещите и се обсъждат действията. Служители от районната, или централната администрация могат да участват със знанието си за правилата и нормите. А кварталните активисти могат да са активатори на по-пасивните си съседи.

Съюзник в съвместните действия могат да бъдат и университетите. Студентите имат необходимите качества, за да бъдат въвлечени в процесите на анализ и проектиране на междублоковите пространства. Те могат да бъдат част от експертна банка, която да консултира местните инициативни групи при реализиране на идеите им за развитие на междублоковите пространства.

Медиаторите е необходимо да започнат разговор за бъдещето на мястото. Включване на жителите на квартала, както и местния бизнес в поредица от конкретни инициативи – работилници за мечти, които подпомагат процеса на създаване на идеен проект за трансформация и развитие на междублоковото пространство.

Въвличането на децата също е важно. То може да придобие формата на постоянно оценяване на средата и системно регистриране на нуждите ѝ за развитие. В часовете в кварталното училище, с помощта на учители и експерти, могат да се събират данни и да се формулират предложения за подобряване на градската среда.

Ключово е в тази стъпка да се постигане консенсус с и между местните жители относно изражението на предстоящите намеси в междублоковото пространство. Целта е интервенциите да бъдат съобразени с нуждите на най-много хора. Когато това е постигнато – доверието от местните към процеса и шансовете за създаване на общност се увеличават.

В крайна сметка трябва да се действа, но заедно. Как предлагаме да се случи това, виж в описаното по-горе решение за Нов подход към поддръжката и обновяването. А когато говорим за работа заедно е важно да мислим и за тези, които рядко са пред очите ни – старите хора, слепите, глухите, трудно подвижните хора. Градът е на всички ни.

Всеки собственик на жилище в блок има право да възрази срещу застрояването в рамките на имота, в който е построен блокът, има право да изисква да не се поставят обекти, които му пречат или нарушават спокойното ползване на жилището, както и да възрази против промяната на регулационните граници на парцела. Макар и да не е собственик на земята, всеки притежател на отделен имот в сградата има права и по отношение на прилежащите части върху имота, в който тя е построена. 

В същото време най-сигурният и устойчив начин за влияние върху процесите на планиране и строителство е именно собствеността върху земята. Съществуващата правна уредба предоставя възможност на собствениците на жилищата в един блок да придобият имота, върху който е построен блокът, когато имотът е общински. В случая със София това покрива почти всички случаи. Често този имот включва не само “стъпката” на блока, а и прилежащото междублоково пространство. Придобиването на имота е възможно единствено по инициатива на самите собственици, а такива инициативи са изключителна рядкост. Ако обаче собствениците на жилища станат собственици и на земята около блока, то те биха могли да я управляват като обща част на етажната собственост. По този начин могат да се регулират голяма част от управлението на прилежащите околоблокови пространства към сградите.

За да улесни устройването и управлението на междублоковите пространства, общината би могла да предприеме следните дейности:

• Служебно да определи прилежащите площи (тоест междублоковите пространства) към отделните сгради в кварталите с комплексно застрояване. Това ще изясни правата и отговорностите за тяхното управление.
• Да проведе разяснителни кампании, за да информира етажните собствености за тази възможност. Тя обаче трябва да бъде прилагана в комплект с решението за създаване на общности. Целим земята около блоковете да получи отговорни стопани, а не да разширим често срещаната в момента обща безотговорност. И разбира се винаги трябва да бъдат взимани предвид действащите устройствени планове, защото те ще са гаранцията прехвърлената земя да не се превърне в кръчми, паркинги, или покрити базари.
• Да направи подробни изчисления на параметрите на действащите подробни устройствени планове, да оцени техните качества спрямо заложените стратегически цели (тези във Визия за София, както и в секторните общински стратегии) и в случай на нужда да предприеме мерки за редакцията на тези планове.

Качеството на устройствените ни планове е необходимо да бъде значително подобрено. Общият устройствен план (ОУП) например дава възможност за строителството на жилища за още близо 1 млн души в София. Подробните планове (ПУП) от друга страна се правят на парче и водят до много високо натоварване на територията, което не може да бъде обезпечено от съществуващата, а в някои случаи дори и предвидената инфраструктура. Примери за това са кварталите Кръстова вада и Манастирски ливади – Изток. 

От друга страна съществуващите правила за изработване на общ и подробни устройствени планове по-често засягат количествените и по-рядко качествените аспекти. Например няма изисквания за необходимите минимални зелени площи на жител, за максималните разстояния до спирки на градския транспорт или до детска градина, за функционалния микс в кварталите и т.н. Необходимо е да определим показателите за качество на средата, към които да се стремим.

Друг аспект на плановете е самото им изработване. Една от ключовите характеристики на един план е балансът на територията. Необходимо е той да бъде изработван по един и същи начин за всички подробни устройствени планове, а това от своя страна да кореспондира с Общия устройствен план. За съжаление това в момента е по-скоро рядкост.

От всичко това следва, че е необходимо въвеждането на стандарти за изработване на планове. 

И още – градоустройствените параметри не трябва да се ограничават до няколко, които показват колко високо и плътно може да се строи, а да са остойностени показатели за постигане на всеобщата концепция за развитие. Целевите стойности на тези параметри трябва да са стремеж за осигуряване на високо качество на средата и задоволен обществен интерес (кв.м. зелена площ на жител, коефициент за транспортно обслужване и т.н.). Превеждането на тези параметри от стойности и коефициенти към разбираеми проявления в средата е процес, който не трябва да се пропуска. По този начин планирането би се доближило до гражданите и би дало яснота за това, какво да се очаква като среда при определени параметри и предназначения на територията.

Решението е да обновим значително процеса на планиране – да актуализираме ОУП, да инвентаризираме и оцифрим всички ПУП, двата вида планове да бъдат обвързани в една практична за прилагане система за планиране и процесът да бъде наблюдаван и публично отчитан от пространствена концепция до разрешително за ползване на сграда. Във връзка с това трябва да се въведе механизъм за постоянно наблюдение и инвентаризация на елементите на градската среда, както и на демографията на всеки един квартал, което от своя страна да води до идентифициране на проблеми с натоварването на територията и изпълнението на плановете.

Плановете, освен да бъдат създадени, трябва и да бъдат реализирани. В реализацията на един план има две основни действащи страни – публичният и частният сектор. В повечето случаи първият изгражда различни видове инфраструктура – социална, зелена, транспортна, инженерна и т.н., а вторият – проекти с инвестиционна цел, основно офиси и жилища.

Приемането на един план “отключва” възможността за реализацията на неговите предвиждания. В момента по-голямата част от елементите на един план, които биват реализирани, се осъществяват от частния сектор – застроява се основно с офиси и жилищни сгради. Общината обаче силно изостава в изграждането на публичната инфраструктура. Причините за това ги разгледахме по-горе. Това води до усещането в обществото, че устройствените планове се правят, само за да бъде удовлетворен частният интерес, а публичната инфраструктура остава пожелателна.

Необходимо е да бъдат определени работещи инструменти за реализацията на плановете, тъй като не може да се разчита само на общинския бюджет в сегашната му форма. Например според вече приетите устройствени планове за зелената система на София е необходимо да бъдат придобити 3 257 387 кв.м. частни имоти. Цената, на която биват отчуждавани частни имоти за такива цели, не е административно регулирана. Столична община купува имоти на цени от 10 лв./кв.м. до близо 200 лв./кв.м. Ако приемем по-скоро ниска средна цена от 50 лв./кв.м., то за отчуждаването на 3 257 387 кв.м. частни имоти ще са необходими близо 163 млн. лева. За сравнение в последните 10 години Столична община е отделила 0 лв. за отчуждаване на имоти за озеленяване. 

Нереалистично е да се разчита на общинския бюджет за изкупуването на земята и впоследствие изграждането на необходимата инфраструктура, предвидени в устройствените планове. Тъй като това предизвикателство е много голямо и заслужава специално внимание, Екипът ни ще предложи решение за него в отделна тема.

Процесът на информиране и включване на гражданите на Столичната община по време на съставянето на плановете за градската среда е силно неуспешен. Информацията за това, че се работи по планирането на дадена територия или че за даден имот се проектира сграда, достига на практика до много малко хора. Не защото информацията е скрита, а защото тя е представена по труден за разбиране начин, на различни места и чрез силно-специализирана терминология. Това води до неглижирането от страна на гражданите на планирането и проектирането като досаден, сложен и твърде експертен процес, от който те няма смисъл да разбират. Твърде малко хора в София участват в обществени обсъждания. Това е така не защото не се интересуват от града, в който живеят, а защото информацията за тези обсъждания не достига до тях, самите обсъждания често са неразбираеми, хаотични и непродуктивни, а гражданите не виждат последствия от своето участие.

Същевременно има добри примери за включването на граждани в процеса на планиране – работата по Визия за София и Софияплан са едни от тях. Необходимо е вече натрупаният опит и добри практики да бъдат приложени към плановете, които все още не са завършени. Това означава много по-активна роля на общината с цел разясняване на разбираем за неспециалисти език, и то по лесно-достъпни и популярни канали. Впоследствие е нужно да бъде проведен процес за обяснение на предвижданията на вече приетите планове, особено тези за преструктуриране на жилищните комплекси, тъй като участието на заинтересованите страни в тяхното създаване е било по-скоро нищожно.

Съвместното планиране би довело до по-силно ангажиране на гражданите със средата, в която живеят, включвайки ги в процесите, които я оформят. По този начин гражданите ще могат да са информирани и за развитието на своя квартал, което се планира за определен времеви хоризонт.

Настоящата практика е такава, че всички устройствени планове се одобряват с изключени от обхвата им самостоятелни имоти или групи имоти. Това ще рече, че планът е надупчен като швейцарско сирене от имоти, за които той не важи. Такива примери има именно за жилищните комплекси, в които имоти в междублокови пространства биват изключени от обхвата на плана за съответния квартал. Тези изключения не биват взети предвид при изчислението на баланса на територията и оценката на въздействието. А пространството е едно. Впоследствие не се прави оценка на това как реализирането на инвестиционни инициативи в изключените имоти влияе на общия баланс на територията и натоварването ѝ. Това планиране на парче води до лоша градска среда.

Необходимо е всички пространствени планове (устройствени, екологични, инженерни и др.) и техните предвиждания да бъдат въведени в обща база от данни. Пропуските в информацията, примери за които са споменати по-горе, трябва да се запълнят. Тази статична база на предвижданията трябва да започне да се сравнява редовно и систематично с реално-измерени характеристики на средата. Това ще позволи да имаме постоянен поглед върху степента на изпълнение на плановете, ефекта от тяхното прилагане, както и сферите, в които нещата не работят. Нито един план не е перфектен и състоянието на средата, до което той води, трябва да е постоянен коректив и стимул за неговата актуализация.